Análise de viabilidade de carteira: imóveis comerciais e imóveis residenciais - OLIVEIRA, Rafael Henrique de (2021)
A ascensão do mercado imobiliário brasileiro, nos últimos anos, contribui para o crescimento do setor, tornando-se cada vez mais relevante no mercado de capitais. No entanto, uma classe de fundos imobiliários segue negligenciada no Brasil: fundos imobiliários com imóveis residenciais. Partindo dessa ausência, surge a reflexão: a elaboração de uma carteira composta por (i) fundos imobiliários (atualmente comercial) e (ii) investimento direto em imóveis residenciais seria melhor, do ponto de vista do risco x retorno, comparativamente a opção de ter apenas fundos imobiliários, atualmente de composição exclusiva comercial? Com base nesse contexto, o objetivo deste trabalho é verificar se carteiras de imóveis residenciais em conjunto com carteiras (fundos) de imóveis comerciais apresentam ganhos de diversificação, por eliminação estatisticamente significativa de risco e/ou por ganho estatisticamente significativa de retorno. No estudo, utilizou-se o Índice de Fundos de Investimento Imobiliários (IFIX) representando os fundos com imóveis comerciais e, na ausência de uma proxy brasileira adequada de carteira de imóveis residenciais, o Índice FipeZap Residencial para a representação da última. Como metodologia, empregou-se a teoria de diversificação de carteiras de Markowitz, além de comparar a média e a variância da carteira de mínima variância com a média e a variância do índice comercial. Os resultados indicam que, do ponto de vista da eficiência do perfil risco x retorno do investidor, faz sentido que o mesmo tenha, em conjunto com fundos imobiliários comerciais, carteiras com imóveis residenciais.